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Baugenehmigung: Stadt Bad Tölz

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Die Baugenehmigung – so läuft das Verfahren ab

Die Baugenehmigung – so läuft das Verfahren ab

Im Bau- und Stadtentwicklungsausschuss wird über Bauanträge diskutiert. Genehmigt werden sie dort aber nicht.

Wie läuft das Verfahren?

Prinzipiell ist für die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen eine Baugenehmigung erforderlich, soweit Art. 56 bis 58, 72 und 73 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) nichts Anderes bestimmen. Genehmigungsbehörde für Bauvorhaben im Stadtgebiet von Bad Tölz ist die untere Bauaufsichtsbehörde, in unserem Fall das Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen. Diese hat über die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Einvernehmen mit der Gemeinde zu entscheiden. Das bedeutet, die Stadt spricht u.a. bei der geplanten Art bzw. dem Maß der baulichen Nutzung mit. Außerdem ist die Erschließung von der Stadt zu prüfen. Man spricht hier vom bauplanungsrechtlichen Einvernehmen. Soweit die Stadt einem Vorhaben bauplanungsrechtlich zustimmt heißt dies jedoch noch lange nicht, dass auch das Landratsamt einem Vorhaben zustimmen muss. Das Landratsamt kann ein Vorhaben dann immer noch ablehnen, soweit es dieses für unzulässig hält.

Das Landratsamt beteiligt die Stadt zudem mittels einer bauordnungsrechtlichen Stellungnahme. Hier kann sich die Stadt u.a. auch zur Gestaltung eines Bauvorhabens äußern, die Stellungnahmen stellen jedoch letztlich nur unverbindliche Hinweise dar und können später im Baugenehmigungsverfahren Berücksichtigung finden oder auch nicht. Daneben werden noch bauordnungsrechtliche Satzungen der Stadt geprüft, diese aber nur, soweit die Stadt welche erlassen hat. Hier sind zu nennen die Stellplatzsatzung, Kinderspielplatzsatzung, Werbeanlagensatzung und Einfriedungssatzung. Sowohl die Prüfung des Einvernehmens wie auch die Abgabe einer Stellungnahme sind innerhalb einer Frist von zwei Monaten abzugeben.

Es werden jedoch nicht alle Bauvorhaben im Bau- und Stadtentwicklungsausschuss behandelt. Der Stadtrat hat sich zu Beginn seiner Amtsperiode eine Geschäftsordnung gegeben. In dieser ist u.a. geregelt, über welche Vorhaben vom Bau- und Stadtentwicklungsausschuss zu beschließen ist und bei welchen Vorhaben die Stellungnahme direkt auf dem Verwaltungsweg an die untere Bauaufsichtsbehörde weitergeleitet werden darf. Man spricht hier von geringfügigen Bauvorhaben.

Wie ist der Weg hin zu einer Baugenehmigung im Normalfall?

Ist ein genehmigungspflichtiges Vorhaben geplant, ist ein Bauantrag zu stellen. Dieser ist in der Regel von einem gemäß BayBO zugelassenen Entwurfsverfasser zu erstellen. Sobald der Bauantrag vollständig ist, kann dieser eingereicht werden. Seit November 2021 sind Bauanträge direkt im Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen einzureichen, entweder in Papierform, oder online über die „Bauakte online“ des Landratsamtes. Das Kreisbauamt beteiligen nach Eingang eines neuen Bauantrags die Gemeinde. Ist das gemeindliche Einvernehmen bzw. die Stellungnahme erfolgt, gemäß Geschäftsordnung entweder über den Verwaltungsweg oder mit Beschluss des Bau- und Stadtentwicklungsausschusses, werden die Unterlagen wieder an das Landratsamt zurückgeleitet. Hat die Stadt ihr Einvernehmen, manchmal auch unter Auflagen, erteilt, so kann das Landratsamt das Vorhaben mittels eines Bescheids genehmigen, soweit auch das Landratsamt das Vorhaben für zulässig erachtet. Im Anschluss daran kann mit dem Vorhaben begonnen werden.

Wenn das Kreisbauamt die Baugenehmigung erteilt, wofür ist dann die Beratung im städtischen Bauausschuss notwendig?

Den Gemeinden ist die Planungshoheit verfassungsrechtlich garantiert. Art. 28 Abs. 2 Satz 1 Grundgesetz und Art. 11, 83 Bayerische Verfassung legen fest, dass die Gemeinde alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft im Rahmen der Gesetze in eigener Verantwortung regeln darf (Selbstverwaltungsrecht). Dies ist die Grundlage für die Planungshoheit der Gemeinden und rechtliche Basis für die Aufstellung von Bebauungsplänen. Vorhaben im Geltungsbereich von Bebauungsplänen haben deren Festsetzungen einzuhalten und entsprechen somit auch den Vorstellungen der Gemeinde bezüglich der Ortsgestaltung. Sollten Vorhaben nicht im Geltungsbereich von Bebauungsplänen liegen bzw. das Planungskonzept eines Bebauungsplanes als überholt angesehen werden, so kann die Stadt im Rahmen der o.a. Beteiligung beim Baugenehmigungsverfahren mit einem neuen Bebauungsplan vor allem die bauplanungsrechtlichen Eckpunkte städtebaulich neu ordnen. Ein Einwirken auf die Gestaltung eines geplanten Bauvorhabens ist auf diese Weise in der Regel nicht möglich. Und hier kommen das auch Sicherungsmöglichkeiten wie z.B. Veränderungssperren zum Zug. Diese Rechtlichen Mittel hat die Stadt u.a. im Badeteil in verschiedenen Bereichen bereits öfter.

Wie bereits ausgeführt obliegt den Gemeinden gem. Art 81 BayBO auch eine Satzungshoheit. Die Stadt kann durch Satzungen in bestimmten Aufgabengebieten örtliche Bauvorschriften erlassen. Die Stadt Bad Tölz beispielsweise eine Stellplatz-, Einfriedungs-, Werbeanlagen und Kinderspielplatzsatzung. Diese Satzungen werden dann auch im Baugenehmigungsverfahren geprüft. All diese Satzungen sind einzuhalten, sofern diese auf ein Vorhaben Anwendung finden. Dabei kommt es auch in Einzelfällen dazu, dass Abweichungen von den örtlichen Satzungen erforderlich sind. Dabei ist in jedem Fall neu darüber zu entscheiden, ob einer Abweichung überhaupt zugestimmt werden kann.

Letztlich entscheidet der Bau- und Stadtentwicklungsausschuss über das Einvernehmen bzw. die Stellungnahme zu einem Baugesuch, und Abweichungen von städtischen baurechtlichen Satzungen und in Einzelfällen über den Erlass von Bebauungsplänen, um eine in einem Baugesuch aufgezeigte negative städtebauliche Entwicklung abzuwenden.

Manchmal wird ein Bauantrag im Bauausschuss nicht befürwortet. Trotzdem sieht man einige Zeit später, dass der Bau ausgeführt wird. Wie geht das?

In diesen Fällen hat der Bau- und Stadtentwicklungsausschuss in seinem ablehnenden Beschluss die Gründe der Ablehnung konkret aufgeführt und die Antragsteller reichen dann im Nachgang geänderte, dem Beschluss einsprechende Bauvorlagen im Stadtbauamt ein. Nachdem in diesen Fällen die Vorgaben des Bau- und Stadtentwicklungsausschusses umfassend beachtet wurden werden diese Bauanträge an nach Prüfung im Stadtbauamt zur Beschleunigung der Genehmigungsverfahren ohne erneute Vorlage im Gremium ans Landratsamt zurückgeleitet.