Das Plangebiet umfasst insgesamt etwa 25.500 m². Davon entfallen ca. 16.750 m² auf die Baugrundstücke inklusive der privaten Gärten, ca. 4.000 m² auf öffentliche Grünflächen und ca. 4.750 m² auf öffentliche Verkehrsflächen mit Straßenbegleitgrün. Voraussichtlich wird es 38 Baugrundstücke geben. Der Bebauungsplan setzt dabei eine Grundstücksgröße von mindestens 230 m² und maximal 600 m² fest (mit Ausnahme von drei Rand-Grundstücken mit bis zu 750 m²).

23 Parzellen vergibt die Stadt. Ende 2021 wurde der Verkauf von 14 Grundstücken begonnen; bis Bewerbungsschluss am 30.11.2021 sind fast 150 Bewerbungen eingegangen. Rund 80 Prozent der Bewerber wohnen aktuell in Bad Tölz oder haben früher schon hier gewohnt.

Die Auswertungen der Bewerbungen werden im Laufe des Januar 2022 abgeschlossen. Ziel ist, die Kaufverträge im April, spätestens Mai 2022 abzuschließen.

In einem zusätzlichen sollen weitere 9 Grundstücke in Erbpacht vergeben werden. Der Beginn der Bewerbungsfrist wird über die Tagespresse bekanntgegeben.

Die Baustraße ist bereits erstellt. Bis Ende 2022 betreibt die Stadt zusammen mit den Stadtwerken die Erschließung des Gebiets (Kanal, Strom, Wasser). Außerdem geht die Stadt auch in diesem Baugebiet in Vorleistung und verlegt vorsorglich Speedpipe-Leerrohre. Wenn ein Netzbetreiber entscheidet, das Gebiet mit Breitband zu versorgen, kann die Stadt die vorbereitete Infrastruktur an diesen verkaufen; ein erneutes Aufreißen der Straße ist nicht notwendig.

Abhängig von den jeweiligen Bauantragsverfahren könnten die künftigen Bauherren ab Frühjahr 2023 mit dem Bauen beginnen.

Bei den geplanten 38 Wohneinheiten ist von einer zusätzlichen Verkehrsbelastung von 205 Fahrten pro Werktag auszugehen.

Der Gutachter kommt zu folgenden Ergebnissen:

• Die prognostizierten Belastungen liegen weiterhin innerhalb der Grenzwerte für verträgliche Verkehrsbelastungen, bzw. im Zuge der Heißstraße auch künftig deutlich darunter. Die Heißstraße hat heute in der behördlichen Klassifizierung den Charakter einer „Anliegerstraße“ und wird diesen auch künftig haben.
• Das künftig zu erwartende Verkehrsaufkommen kann auf Grundlage der Regelwerke – auch am Knotenpunkt Bairawieser Straße/Heißstraße und im Bereich der Engstellen – verträglich und problemlos abgewickelt werden.
• Das bestehende Straßennetz ist auch zur Abwicklung der nach Realisierung des Vorhabens zu erwartenden Verkehrsbelastungen angemessen. Es bestehen keine wesentlichen Defizite.
• Für die prognostizierten Verkehrsbelastungen ist keine Veränderung des Sicherheitsniveaus gegenüber der heutigen Situation festzustellen. Auch eine besondere Gefährdung der sensiblen Personengruppen, die die Heißstraße nutzen – Kinder, Behindertengruppen, Ordensschwestern im Seniorenalter, Touristen etc. – ist nicht zu befürchten.

Um Gefährdungen für Fußgänger und Radfahrer auszuschließen, wird die Kreuzung Heißstraße / Faistweg im Zuge der Verkehrserschließung entsprechend gesichert.

Hierzu sagt das Verkehrsgutachten:

• Am Knotenpunkt Bairawieser Straße / Heißstraße wurde nahezu durchgehend eine befriedigende Qualität des Verkehrsablaufs (QSC C) berechnet. Nur in der nachmittäglichen Spitzenstunde liegt der Verkehrsablauf knapp über einer befriedigenden Qualität und ist als ausreichend einzustufen (QSC D). Der Verkehrszustand ist jedoch auch in dieser Qualitätsstufe stabil.
• Für die prognostizierten Verkehrsbelastungen ist keine Veränderung des Sicherheitsniveaus gegenüber der heutigen Situation festzustellen.
• „Insgesamt ist die verkehrliche Erschließung des Vorhabens über den Knotenpunkt Bairawieser Straße / Heißstraße gesichert.“

Gemäß der Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung des Wohngebietes Hintersberg II vom Dezember 2018 beträgt der prognostizierte tägliche Neuverkehr bei 38 neuen Wohngebäuden mit jeweils ca. 1,5 Wohneinheiten pro Wohngebäude maximal 315 Kfz innerhalb von 24 Stunden (ca. 22 %). Die Verkehrsbelastung steigt in der Spitzenstunde von derzeit bis zu 143 Kfz/h auf bis zu 164 Kfz/h (15 %). Dies bedeutet maximal 21 zusätzliche Fahrzeuge pro Stunde oder ein Fahrzeug etwa alle 3 Minuten. Bei der Berechnung dieser Zahlen ging das Ingenieurbüro 2018 von 38 Neubauten mit je 1,5 Wohneinheiten aus, insgesamt also 57 Wohneinheiten. Der aktuelle Bebauungsplanentwurf lässt aber nur eine Wohneinheit je Baugrundstück und damit 38 Wohneinheiten zu, weshalb der tatsächliche Neuverkehr deutlich unter den Werten der Verkehrsuntersuchung liegt. Die gesamte zusätzliche Verkehrsbelastung beträgt dann im aktuellen Fall rechnerisch 210 Kfz/24h.

Die Stadt beauftragte zwischenzeitlich ein Ingenieurbüro aus München mit der Prüfung zweier Zufahrtsvarianten zum Neubaugebiet Hintersberg II. Geprüft wurde als Variante 1 eine Straßenführung von der Kreuzung Bairawieser Straße / Im Farchet über die Felder von Norden her und als Variante 2 eine Straße vom Friedhof über den bestehenden Faistweg von Osten her zum Neubaugebiet. Laut der nun vorliegenden „Machbarkeitsstudie“ würde für eine verkehrstechnisch machbare Variante 1 eine Fläche von 11.815 m², für Variante 2 eine Fläche von 8.371 m² benötigt.

Angesichts dieser Zahlen und der Tatsache, dass der entstehende Neuverkehr gemäß Verkehrsgutachten problemlos über die Heißstraße abgewickelt werden kann, sind die alternativen Erschließungsvarianten als unverhältnismäßig einzustufen und verstoßen gegen den Grundsatz des Flächensparens (u.a. § 1 Abs. 5 Satz 3, § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB, LEP Ziel 3.2).

Zur Verdeutlichung sei hier noch folgendes angeführt: Die Fläche des gesamten Geltungsbereichs des Bebauungsplanes „Hintersberg II“ beträgt rund 25.500 m². Davon entfallen ca. 16.750 m² auf die Baugrundstücke inklusive der privaten Gärten (bei einer GRZ von ca. 0,24 ergibt sich damit eine Gesamt-GR von ca. 4.000 m²) und ca. 4.000 m² auf die öffentlichen Grünflächen. Bleiben etwa 4.750 m² für öffentliche Verkehrsflächen inklusive Straßenbegleitgrün. Die alternativen Zufahrtsmöglichkeiten würden demnach den Flächenbedarf für öffentliche Verkehrsflächen etwa um das 2,5-fache bzw. 1,8-fache erhöhen. Dies wäre im Hinblick auf Natur- und Klimaschutz und das Gebot des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden (§ 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB) in keiner Weise zu rechtfertigen.

Zur Entlastung der Anwohner der Heißstraße ist für den Baustellenverkehr eine Baustellenzufahrt von Norden her – also von Seiten des Zwickerhofes – eingerichtet worden, die nach Ende der Bauarbeiten zurückgebaut wird. Diese Baustellenzufahrt ist in ihrer Beschaffenheit und in ihrem Aufbau anders als eine reguläre Fahrstraße und kann in dieser „provisorischen“ – und damit kostengünstigeren – Variante nicht als endgültige Lösung dienen.

Der Arnoldstollen wurde von einer Fachfirma unter Anleitung eines erfahrenen Bergbauingenieurs aus Gelsenkirchen mittels zahlreicher Bohrungen genau erkundet und die festgestellten Hohlräume fachgerecht vollständig verfüllt. Eine Druckprüfung hat dies bestätigt. Nach Abschluss dieser Arbeiten ist von keinerlei Gefährdung mehr für die Neubauten – und auch für die angrenzende Bestandsbebauung – auszugehen. Entsprechende Abschlussgutachten, die dies eindeutig bestätigen, liegen vor und können im Internet eingesehen werden.

Der Stollen verläuft in Ost-West-Richtung etwa mittig quer durch das geplante Neubaugebiet. Lediglich vier Baufelder liegen oberhalb des nun verfüllten Stollens.

Der Stadt liegt ein Bodengutachten vor. Nach diesem ist das geplante Neubaugebiet hinsichtlich Grund- und Schichtenwasser unproblematisch. Freies Grundwasser wurde nicht, Schichtenwasser nur punktuell an wenigen Stellen angetroffen. Sollte dennoch bei Bauarbeiten Schichtenwasser auftreten, würde dieses – dem natürlichen Gefälle des Geländes folgend – nach Norden ablaufen und damit weg von der Bestandsbebauung in der Heißstraße.

Das „beschleunigte Verfahren“ bedeutet keineswegs einen „Freibrief“ für die Kommunen, sich über Umweltbelange hinwegzusetzen. Es ist an enge Kriterien gebunden, welche der vorliegende Bebauungsplan vollständig erfüllt. Dazu gehört ausdrücklich auch, dass durch die Planung keine besonderen Schutzgüter in der Natur beeinträchtigt werden dürfen. Die Stadt ließ hierzu zur Absicherung von einem Umweltbüro eine „artenschutzrechtliche Relevanzprüfung“ erstellen, die zu dem Ergebnis kommt, dass keine besonderen Schutzgüter betroffen sind, eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung daher nicht erforderlich ist.

Nach den Richtlinien des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) wird mit dem vorliegenden Bebauungsplan zudem kein städtebauliches Projekt ermöglicht, das eine Umweltverträglichkeitsprüfung erfordert.

Zudem wird die untere Naturschutzbehörde am Landratsamt an der Planung beteiligt.