Nachdem mit dem städtebaulichen Vertrag geklärt wurde, was auf dem Areal der Moraltwerke entstehen soll, wird nun das WIE erarbeitet.

Im Rahmen eines Pressegesprächs geben die Stadt Bad Tölz zusammen mit der Moralt Areal GmbH & Co. KG ein Update zur Entwicklung des Geländes der Moraltwerke in Bad Tölz: Im Rahmen eines Wettbewerbs war im Dezmeber 2024 die Mehrfachbeauftragung von vier Planungsbüros zur Erarbeitung eines städtebaulichen und freiraumplanerischen Konzepts für das Areal entschieden und ein Siegerentwurf gekürt worden.

Gemeinsam mit der Eigentümerin des geschichtsträchtigen Areals, die Moralt Areal GmbH & Co KG, hat sich die Stadt Bad Tölz auf die Beauftragung von vier renommierten Planungsbüros zur Erarbeitung eines Konzepts zur weiteren Entwicklung des Areals geeinigt. Die
Planungsbüros hatten vier Wochen Zeit, anhand einer Aufgabenbeschreibung, die die
wesentlichen Ziele aus der Machbarkeitsstudie zum Areal berücksichtigt, ein Konzept zu
erarbeiten. Dieses sollte einerseits die geforderten Geschossflächen für Wohnraum und
Gewerbe erreichen und musste gleichzeitig den Anforderungen an den Hochwasserschutz und der Erschließung gerecht werden. Teilgenommen haben vier Planungsbüros:

• AllesWirdGut Architektur ZT GmbH aus München/Wien
• bauchplan ).(  aus München / Wien / Köln
• Henning Larsen Architects aus München / Überlingen / Kopenhagen
• Ochs Schmidhuber Architekten aus München

Am 12.12.2024 trat das Beratungsgremium – bestehend aus Erstem Bürgermeister Dr. Ingo Mehner, Stadtbaumeister Florian Ernst, Bauamtsleiter Christian Fürstberger, Vertreterinnen und Vertretern des Stadtrats und der Grundstückseigentümerin sowie den beiden Fachjuroren Ursula Hochrein und Prof. Dr. Benedikt Boucsein – zusammen. In der Sitzung ging es darum, die Arbeiten der vier Büros zu beurteilen und eine Reihenfolge festzulegen. Nach der Vorstellung der einzelnen Arbeiten durch die Entwurfsverfassenden und intensiver Auseinandersetzung mit den Konzepten ging der Entwurf von Henning Larsen Architects als Sieger hervor.

Das Beratungsgremium würdigt die konkrete Auseinandersetzung mit den Themen Hochwasserschutz und Nachhaltigkeit und beurteilt „in landschaftlicher Hinsicht“ den Entwurf als „sehr gelungen“. Hierbei ist der „grüne Bereich entlang des Linsensägbachs (…) als grünes Rückgrat des Quartiers sehr gut denkbar.“ Städtebaulich gliedert sich der Entwurf in drei Bereiche: „Den Auftakt mit den denkmalgeschützten Bauten der ehemaligen Moraltwerke, den gewerblichen Teil entlang der B13 und den durch das Wohnen charakterisierten Bereich entlang der Isar.“ Angedacht sind zwei separate Tiefgaragen rechts und links des Linsensägbachs sowie zwei Parkgaragen.

Der Siegerentwurf soll nun unter Berücksichtigung der Überarbeitungshinweise aus dem Beratungsgremium weiter ausgearbeitet und im Anschluss daran in einen Bebauungsplan überführt werden.

Dr. Ingo Mehner begrüßt die jüngsten Ergebnisse und erläutert das weitere Vorgehen sowie die Bedeutung der städtebaulichen Entwicklung der Moraltwerke für Bad Tölz: „Es ist eine
Herausforderung, diese Industriebrache umzuwandeln in eine Mischung aus Gewerbe, Wohnen und Kultur / Gastro / Gemeinbedarf. Um den Herausforderungen und Stärken dieser
besonderen Fläche gerecht zu werden, haben sich in dem Wettbewerb hochkarätige Büros umfangreich damit beschäftigt. Dadurch wollen wir nicht nur sicherstellen, dass alle Nutzungen untergebracht werden können, sondern dass wir ein Ergebnis bekommen, das sich sehen lassen kann und das für die Stadt, die Eigentümer und die späteren Nutzer einen großen Mehrwert darstellt. Die im Wettbewerb gezeigten Ideen haben uns überzeugt. Auf dieser Grundlage können wir jetzt einen Bebauungsplan erarbeiten.“

Die Eigentümer geben bekannt, dass noch 2025 mit den Abbrucharbeiten begonnen werden soll. Die Stadt wird das Jahr nutzen, um auf Grundlage des Planungdkonzepts einen Bebauungsplan aufzustellen; in dieses Verfahren werden die Fachbehörden und -Stellen intensiv eingebunden.

Presseartikel des Tölzer Kurieres vom 9.1.2025

Presseartikel der Süddeutschen Zeitung vom 9.1.2025

Die Stadt und die Grundstückseigentümer schließen einen städtebaulichen Vertrag. Damit wird festgelegt, WAS auf dem Gelände der Moraltwerke entwickelt werden soll.

Eckpunkte des städtebaulichen Vertrages (von den Mitgliedern des Stadtrates in der Sitzung am 28.11.2023 / vgl. TOP 5 beschlossen):

Eckpunkte bezüglich der jeweiligen Nutzungsart:

1. Wohnraum für ca. 1.000 Einwohner, die später daraus resultierende Geschossfläche ergibt sich aus den jeweiligen Anforderungen der zukünftigen Käufer / Mieter
2. Ca. 41.000 m² BGF Gewerbefläche
3. Schaffung von öffentlichen Räumen, z.B. Platz im nördlichen Bereich des Entwicklungsgebietes
4. Min. 20 % preisgebundenes Wohnen (Miete oder Kauf). Rest frei vermarktbar an angestrebte, mit der Stadt zu entwickelnden Zielgruppen (z.B. arbeitende Bevölkerung).

Sonstige Festlegungen:

1. Kostenübernahme der Eigentümer für ausreichende und erforderliche Kinderbetreuungseinrichtungen
2. Kostenübernahme der Eigentümer für die Erschließungsanlagen auf dem Entwicklungsgrundstück (Straßen, Wege, Fahrradwege, Plätze, Kanal, Lärmschutz, ggf. Isarzugang, Anbindung an B 13 bzw. Karwendelsiedlung)
3. Schaffung hochwertiger Kinderspielplätze durch die Eigentümer in Abstimmung mit der Stadt (zu den Kindern zählen auch Jugendliche)
4. Kostenübernahme der Eigentümer für alle Gutachten und Planungskosten, die für die Arealsentwicklung notwendig sind
5. Ggf. bauplanungsrechtlich erforderliche Ausgleichsflächen nach BauGB
6. Schaffung „sozialer“ öffentlicher Infrastruktur lt. Studie durch die Eigentümer (z.B. Ortsteiltreff)

Dabei sind die Gedanken der ZoBoN zu berücksichtigen.

Für das Moralt-Areal laufen die Planungen für eine städtebauliche Neuentwicklung. Eine Machbarkeitsstudie wurde bereits erstellt. Die städtebaulichen Missstände in dem Quartier und der damit verbundene Handlungsbedarf sind erheblich und offensichtlich.

Um die Sanierungsziele zur Behebung der städtebaulichen Missstände für das Areal zielgerecht, koordiniert und zügig im Sinne des Gemeinwohls umsetzen zu können, beschließt der Stadtrat in seiner Sitzung am 25.6.2024 die Durchführung eines städtebaulichen Sanierungsverfahrens gemäß §§ 136 ff BauGB mit förmlicher Festsetzung eines Sanierungsgebiets „Moraltwerke“ (Einleitungsbeschluss gemäß § 141 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

Außerdem beauftragt der Rat die Verwaltung, den städtebaulichen Vertrag zur Kostenübernahme für die erforderlichen Planungsleistungen mit den Eigentümern abzuschließen.

Die Bürger-Ideen aus dem Ortsspaziergang vom 3.12.2022 wurden vom Planungsbüro DRAGOMIR erfasst und dokumentiert: Dokumentation des Ortsspazierganges am 3.12.2022 (PDF-Datei)
Insgesamt wurden 115 Postkarten ausgefüllt:

• 70 zum Thema Nutzungsideen
• 19 zum Thema Freiraum
• 10 zum Thema Gebäudebestand
• 16 zum Thema Mobilität

Zusätzlich sind 27 Mails mit Ideensammlungen eingegangen sowie 2 Briefe.