Das steht noch nicht fest. Aktuell laufen die vorbereitenden Untersuchungen. Wenn diese abgeschlossen sind, werden die Entwicklungsziele und notwendigen städtebaulichen Instrumente mit Maßnahmen im Stadtrat vorgestellt. Ein mögliches Instrument des besonderen Städtebaurechts ist die Ausweisung eines Sanierungsgebietes als Satzung. Eine solche Satzung muss vom Stadtrat beschlossen werden.

Wie der Ablauf des Verfahrens ist, damit ein Sanierungsgebiet definiert werden kann, regelt das Baugesetzbuch (BauGB).

Im Gegensatz zu einem Bebauungsplan mit städtebaulichen Festsetzungen zu Nutzung und Gestaltung, können Stadt und Grundstückseigentümer in einem Sanierungsgebiet auch Fördermittel für Maßnahmen der Stadterneuerung erhalten (sogenannte Städtebaufördermittel). Auch können über Modernisierungsvereinbarungen mit der Stadt Sanierungen steuerlich über eine erhöhte Sonderabschreibung für Grundstückseigentümer interessant werden. Gemeinsam können diese Maßnahmen das Gebiet deutlich aufwerten und somit eine Wertstabilität für den Stadtteil erreicht werden. Damit sind Instandsetzungen und Sanierungen im Interesse aller.

Zu Beginn werden in dem betreffenden Gebiet „vorbereitende Untersuchungen“ durchgeführt (§ 141 BauGB): Es erfolgt die Untersuchung der bestehenden sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und deren Auswirkungen auf das Gebiet. Im Stadtteil Badeteil bedeutet dies, die Funktionsschwächen zu ermitteln, auch unter Berücksichtigung eines gesellschaftlichen oder touristischen Strukturwandels.

Durch die Untersuchung können Beurteilungsgrundlagen über die Erforderlichkeit einer Sanierungsmaßnahme gewonnen werden. Neben der Auswertung von statistischem Material wird ebenso die Öffentlichkeit beteiligt. Im Badeteil wurden umfangreiche Befragungen bereits 2019 durchgeführt.

Nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen kann zur Behebung von strukturellen und funktionellen Defiziten ein bestimmtes abgegrenztes Gebiet als „Sanierungsgebiet“ oder ein „Entwicklungsgebiet“ förmlich festgelegt werden (§ 142 Absatz 1 BauGB). Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes wird vom zuständigen Gremium, in diesem Fall vom Tölzer Stadtrat, als Satzung beschlossen (§ 142 Absatz 3 Satz 1 BauGB) und stellt damit eine kommunale Rechtsnorm dar.

Die beiden Begriffe stammen aus dem Baugesetzbuch. Dieses stellt neben der Bauleitplanung damit spezielle Instrumente für die städtebauliche Erneuerung und Entwicklung zur Verfügung.

Die städtebauliche Erneuerung ist eine strukturelle Daueraufgabe vieler Gemeinden. Ziel ist es, das „bauliche Erbe“ zu bewahren und zugleich die bereits bebauten Bereiche städtebaulich aufzuwerten. Das 2. Kapitel des Baugesetzbuchs (BauGB) sieht hierfür ein eigenes Verfahren vor, die „städtebauliche Sanierungsmaßnahme“ (§§ 136 ff. BauGB).

Die Sanierungssatzung umfasst „ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände“, wobei städtebauliche Missstände nicht zwingend nur die Bausubstanz betreffen müssen. Sanierungsmaßnahmen helfen, die „Missstände“ wesentlich zu verbessern oder umzugestalten (§ 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB).

Das Badeteil ist ein sehr spezielles Viertel in Bad Tölz mit einer ganz besonderen Geschichte. Um fundierte Erkenntnisse zu den Bereichen „Denkmalpflege“ und „historische Entwicklung“ des Quartiers zu erhalten, wurden umfangreiche Recherchearbeiten in Archiven unternommen.  Darüber hinaus ist die Größe des Gebietes für eine Kartierung der unterschiedlichen Kategorien sehr zeitaufwändig. Der Bearbeitungszeitraum entspricht aber üblichen Bearbeitungszeiträumen vergleichbarer Projekte.

Eine vorbereitende Untersuchung umfasst die Ermittlung aller funktionellen und strukturellen Defizite eines Gebietes, die sogenannten „Städtebaulichen Missstände“ im Gebiet. Gemeint ist mit diesem Fachbegriff aus dem Baugesetzbuch also unter anderem die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebietes und die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden.

Hierbei gilt es auch, die Öffentlichkeit insbesondere unter Mitwirkung der Betroffenen zur Behebung der städtebaulichen Missstände zu bewegen. Diese Mitwirkungsbereitschaft wurde bereits in der Umfrage 2018 abgefragt.

Für die vorbereitende Untersuchung hat die Stadt Bad Tölz ein Planungsbüro beauftragt, welche bereits mit Eigentümern, Mietern und Pächtern im Badeteil Kontakt aufgenommen hat.

Grundsätzlich besteht für betroffene Eigentümer, Mieter oder Pächter gegenüber der Stadt Bad Tölz eine Auskunftspflicht (§ 138 BauGB). Umfasst werden hierbei alle Auskünfte, die für die Vorbereitung und Durchführung der Sanierungsmaßnahme benötigt werden (§ 141 Abs. 3 Satz 3 i.V.m. § 138 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Die daraus resultierenden Ergebnisse sind Voraussetzung für eine spätere förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets durch eine Sanierungssatzung.

Das beauftragte Fachplanungsbüro DIE STADTENTWICKLER aus Kaufbeuren bearbeitet in enger Abstimmung mit dem Stadtbauamt die Untersuchung. Das Büro ist auf die Fachbereiche Stadtentwicklung und Stadterneuerung spezialisiert und führt bayernweit analoge Untersuchungen durch. Die Untersuchung wird durch das Sachgebiet Städtebauförderung der Regierung von Oberbayern gefördert.

Ergeben die vorbereitenden Untersuchungen, dass „städtebauliche Missstände“ im Badeteil vorliegen, hat die Stadt zu prüfen, ob städtebauliche Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind. Dazu hat die Stadt analog zum Bebauungsplanverfahren die betroffenen privaten und öffentlichen Belange untereinander gerecht abzuwägen.

Ob ein Sanierungsgebiet kommt, steht noch nicht fest. Und auch über die Größe kann man zum derzeitigen Zeitpunkt noch nichts sagen. Es kann zum Beispiel eine Erkenntnis aus den vorbereitenden Untersuchungen sein, dass zwei oder mehrere kleinere Gebiete festgesetzt werden – oder auch gar keines. In jedem Fall muss die Größe des Gebietes, in dem derzeit die Voruntersuchungen laufen, nicht dem Gebiet eines möglichen Sanierungsgebietes entsprechen.

Veränderungssperren sind notwendige städtebauliche Instrumente, um übergeordnete Planungsziele zu realisieren. Schließlich macht es keinen Sinn, Voruntersuchungen zum derzeitigen Stand der Dinge zu beauftragen und während der Untersuchungen die Verhältnisse grundlegend zu ändern. Eine Veränderungssperre ermöglicht also ein „Einfrieren“ des Ist-Zustandes, um die Bewertungsgrundlage aufrecht zu erhalten und die städtebaulichen Ziele dann umzusetzen. Das Instrument der Veränderungssperre wurde im Stadtgebiet von Bad Tölz übrigens schon mehrfach bei Innenbereichsflächen angewandt.

Ja, das Sanierungsgebiet "Altstadt". Hierfür wurden die Sanierungsziele neu überarbeitet und aktualisiert und im Dezember 2022 eine neue "Sanierungssatzung Altstadt" erlassen. Das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet erstreckt sich über weite Teile der Altstadt, das Bahnhofsgelände und einen Bereich um den Amortplatz und Teile der Königsdorfer Straße und Angerstraße westlich der Isar.

Sanierungssatzung Altstadt (PDF) (PDF-Datei)

Plan Sanierungsgebiet Altstadt (PDF) (PDF-Datei)

Ein Sanierungsgebiet kann in zwei verschiedenen Verfahren festgesetzt werden: Durch ein sogenanntes „vereinfachten Sanierungsverfahren“ oder durch ein „herkömmliches Sanierungsverfahren“ (§ 142 Abs. 4 HS 1 BauGB).

Gibt es ein förmlich festgesetztes Sanierungsgebiet, muss nach dem herkömmlichen Verfahren (§ 144 Abs. 1, 2, § 145 BauGB) bei diesen Maßnahmen eine Sanierungsgenehmigung eingeholt werden:

• bauliche Veränderungen
• Nutzungsänderungen
• neue Pacht- oder Mietverträge
• Änderungen der Eigentumsverhältnisse
• Belastungen von Grundstücken

Im vereinfachten Verfahren (§ 142 Abs. 4 BauGB)ist die Stadt verpflichtet, die Vorschriften über die Behandlung der sanierungsbedingten Werterhöhung und somit auch die Preisprüfung auszuschließen (§§ 152 – 156a BauGB), wenn sie bei der Durchführung der Sanierung nicht erforderlich sind und diese hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (§ 142 Abs. 4 HS 1 BauGB).

Welches Verfahren im Badeteil möglicherweise zum Zuge kommt, muss der Stadtrat festlegen, wenn er darüber entscheidet, ob überhaupt ein oder mehrere Sanierungsgebiete im Badeteil festgesetzt werden. Tatsächlich könnten dann für die verschiedenen Gebiete unterschiedliche Verfahren gewählt werden.

Für das Sanierungsgebiet "Altstadt" wurde das vereinfachte Verfahren gewählt.